記者梳理類似案件的“前世今生”“房產中介”案為何重現江湖來源:新文化報 - 新文化網
  A04版
    新聞回放:8月底以來,全國超過9個省區發生以吳秉麟為法定代表人的“興麟系”房產中介公司突然關閉事件。9月8日凌晨,吳秉麟等主要犯罪嫌疑人被抓。在我省,“興麟系”有兩家公司:位於長春市的吉林省榮恆房地產經紀有限公司和位於吉林市的吉林市恆大房地產經紀有限公司。
    日前,“榮恆房地產”在長春的分部和總部人去樓空。吉林市“恆大中介”各分公司關門。
    此前連續報道中,本報已梳理過吳秉麟以及“興麟”系的迅速擴張。業內人士說,“興麟”系這樣的中介企業全線事發,在全國和本地來看絕非首發。
    回顧同樣案例,“房產中介”案件有著相似特征。為此行業內連續監管,防止中介捲款關閉事件,強制監管交易資金,或為解決渠道。學者建議,應立法和進行制度建設,全面資金監管、加大風險提示。
    ■尷尬
    “房產中介”案“重現江湖”
    對於“榮恆房地產”,業內人士說,在長春市的房地產中介市場,這並非首家人去樓空、被客戶報警的房地產中介,“確切地說,‘榮恆房地產’在長春是第二家。此前,有一家達鑫房地產也已被調查。”
    長春市達鑫房地產中介代理公司曾有40餘家門市,2013年關閉。其法人代表被長春警方控制。此案件經過調查,移交到長春汽車產業開發區法院審理。而根據當時的報道,購房者也是依協議向中介方支付了房屋定金、首付款等費用。
    而從國內來看,類似事件的發生也絕非首次。
    2005年,合肥“桃園房產事件”,遍佈該市的50餘家門店相繼關門。公司負責人被指控,虛假出資、虛報註冊資本、合同詐騙。2006年,遍佈天津近200家的“天津匯眾”突然全部關門。2006年8月31日,天津市公安局對其立案。
    而真正引發全國性關註,隨後出現連鎖反應的,當屬2007年深圳“中天置業”,這個“全國百強地產中介”資金鏈斷裂。2009年4月,法院判定張興友等8名中天置地的高管其行為構成挪用資金罪。當時業內稱之為“多米諾骨牌”的第一張。
    隨後,2007年12月,曾是深圳市房地產代理十大名牌企業之一的長河地產門店陸續關閉。
    2008年1月15日,號稱“中國規模最大、網點最多的中介公司”,以深圳為總部、在全國有1800多家門店的創輝租售集團,在珠三角7個主要城市的門店紛紛關門。這一系列劇變,讓房產中介誠信度急劇下降。
    之後,行業內一直加強監管,雖然偶發類似案件,但並未引發更多關註,直至今年“興麟系”事發。
    ■梳理
    類似案件具備三個相同特征
    “榮恆房地產”在長春的迅速擴張,曾經引發業內人士的擔憂。長春市工商聯房地產中介行業商會會長王義全分析,類似公司的經營脈絡是這樣的:用噱頭吸引客戶,如“榮恆房地產”號稱可以辦理無產權二手房貸款;中介監管客戶購房款,可挪用資金;隨後公司規模迅速擴大,吸引更多客戶;資金鏈加大,挪用資金後,資金鏈突然斷裂,全面崩盤。
    迅速擴張 規模居於前列
    8月末,興麟總部下發的吳秉麟的“致歉信”中稱:截至8月24日,興麟系已由年初的1.2萬多人增加到1.7萬多人,各類車輛從6400輛增加到9219輛,店面由前期的1695家,驟增至2490家。今年曆史性、大規模的投入,使公司僅半年時間,就成為業務量增長最快的房產中介企業……
    在長春市,“榮恆房地產”內部員工表上顯示,最後一家公司是“第一百一十七分公司”。而長春市公安局經偵支隊所發出的通告稱:“吉林省榮恆房地產經紀有限公司及其96家分部於2013年5月至2014年8月間,虛構可以為購房客戶購買無產權二手房並辦理購房貸款及房屋更名業務,在明知沒有實際履約能力的情況下與長春市數百名購房客戶簽訂《房屋買賣合同》居間協議並出具《房款保管條》,騙取長春市數百名購房客戶購房首付款數千萬元人民幣。”
    而在以往的案例中,在各地處於規模前列的房產中介公司也都是靠迅速擴張完成。
    如深圳“中天置業”,據報道,1997年,其總裁蔣飛進入房地產中介行業。2003年1月23日,他以第一大股東的身份接手中資信置業評估有限公司,改名“中天置業評估有限公司”,開始瘋狂擴張。最輝煌時,在全國有200家房地產經紀分行。2007年11月14日,蔣飛捲款失蹤,其於2013年歸案,今年受審。
    破壞規則 噱頭吸引客戶
    2013年,初進長春市場時,“榮恆房地產”就宣稱:“本公司現在可作無產權證貸款。產權證未下發在開發商處和房管局處更名。”而這被業內認為在長春市場占有10%的份額。
    王義全說,原來聽聞這個說法,很多業內人士以為僅是噱頭,是為了吸引客戶。因為這在現實中無法實現。但後來“榮恆房地產”竟靠此大量吸引資金後,竟捲款關門,讓業內大為驚詫。
    而類似噱頭並不鮮見,“天津匯眾”曾獨創的“百元代辦”,在天津業內引起很大爭議,同時還推出了“限時代賣”。該公司稱,“凡需代辦過戶及貸款手續的客戶,僅收取您100元服務費。2個月內,賣不掉您的房,2000元保證金歸您”。當時,天津市二手房交易佣金為2%,那麼,一套一百萬的房子,交易費用為2萬。天津二手房交易的大部分資金,被匯眾吸引。
    監管缺失 中介挪用資金
    先保證規模,再吸引客戶,類似房產中介公司要做的是什麼?經調查,“興麟系”的公司將大量購房款,匯入至吳秉麟等人的個人賬戶。無非是為了挪用資金,保證資金鏈。
    從以往看,“天津匯眾”要做的就是“資金流占用”,利用時間差做投資。
    而深圳“中天置業”,在自己監管本應交由銀行監管的客戶首期款的同時,為保證贖樓款的“專款專用”,通過業主的公證授權收取買方的銀行按揭貸款用以給業主贖樓,因此沉澱了大量的客戶資金。
    在房價飆升時,該資金並沒有及時轉付業主或用於業主贖樓,而是大多被挪用炒樓或投資。最終因資金鏈斷裂,無法支付客戶資金,中天置業、中天長盛同時倒閉。
    ■監管
    強制監管交易資金或為解決渠道
    昨日,中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、秘書長柴強參加長春房交會舉行的高峰論壇時,作了《有效引導激活二手房市場 促進房地產市場平穩發展》的報告,其中他講的第四個問題就是加強對二手房經紀機構和二手房經濟人的監管。
    他表示,對房地產經紀行為進行監督應包括:集中檢查、現場巡查、專項整治、信用檔案。在談到房地產交易的資金監督時,他著重表態:尤其是出現興麟房產經紀詐騙系列的案件後,暴露出資金監管的漏洞。而多年前,在規章制度上就曾提醒大家,購房者不要將資金存到經紀公司或者經紀人的名下,而是應該有監管的途徑。
    全國有多個相關監管規章
    正如柴強所說,從行業內部來看,其實管理部門已經有很多監管了。
    2006年,全國房地產經紀評價結果發佈暨行業發展峰會上,建設部負責人就明確指出,房屋經紀公司不得直接收取交易資金。
    我國第一個專門規範房地產經紀行為的部門規章———《房地產經紀管理辦法》,於2011年4月起實施。其中第二十四條規定:房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。
    各地也就此出台過相關管理條例。記者從長春市住房保障和房地產管理局瞭解到,2006年4月1日起施行的《長春市城市房地產交易管理條例》中,第六章就為“房地產中介服務管理”,其中規定:“設立房地產咨詢、經紀機構及其分支機構,當事人應當自取得營業執照之日起30日內,到房地產行政主管部門備案”。而在2010年,長春市啟動二手房網上備案系統,備案後即按照規定時間交易過戶。
    中介誘導 自願監管或流於形式
    在“榮恆房地產”的當事人中,絕大多數人屬於首次購房。確實存在有人對於購房政策不瞭解的情況。
    但其中也有謹慎者,比如有人明確表示,曾經詢問過是否可以進行資金監管,可對方答覆,就是存進中介在銀行所開設的監管賬戶內,資金不會挪用。
    一位當事人說,“興麟系”情況的出現,也有各地的監管、政策不統一的情況。
    還有很多長春的購房者是因為購“無產權房”而受害。從長春市的受害者群內可見,詢問當時要購買的房子時,從答覆來看,像“合同已經備案,但還未下發房產證”的空白期的住房較多,同時,還有因各種原因,並未辦理完畢房產證的小區。曾經有人登錄長春市住房保障和房地產管理局的互動平臺查詢,得到的回覆為:“房屋未在交易中心備案登記,暫時無法辦理產權”或“屬於棚房區項目”。
    長春市民王女士說,“榮恆”的工作人員宣稱,可以將已備案但還未下發房產證的房產,完成合同備案更改,但購房款要交給賣主和開發商辦理。“這樣的情況,其實就讓購房者想不到資金監管。”
    長春市一家房產中介的負責人說,行業內早有規定,禁止由中介監管購房款。但如果並無強制執行的規定,有些中介業務人員宣傳“資金監管並不有利”,客戶可能會因此聽從。
    全國多地完成強制第三方監管
    而目前,全國已有多地完成了強制第三方資金監管。但其中也有待完善之處。
    杭州在2003年就推出了房款保障機制,要求客戶在中介公司買賣二手房時,房屋買賣雙方、中介公司以及銀行四方必須共同簽署一份《房款監督支付協議》,規定買方將購房資金存入銀行的專有賬戶,並由銀行予以凍結。每一次動用這筆資金,都必須由上述簽署協議的四方同時簽字,銀行在其中並不收取任何費用。
    在2005年,天津市房管局和天津市商業銀行共同對外宣佈將對天津全市二手房交易資金進行全程監管。人們買賣二手房時房款將不再由各家中介處置,而是直接存在天津市二手房交易中心設的銀行賬戶上,享受活期存款利息。中介無權處置房款,只能收取交易手續費。
    根據媒體報道,在2013年,北京市12個區縣相繼執行二手房交易資金監管。買賣雙方網上簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《存量房自有交易資金劃轉協議》後,買方應將自有交易資金部分足額存入監管賬戶,系統自動確認資金足額後方可辦理房屋權屬轉移登記。買賣雙方完成房屋權屬轉移登記後,區縣房屋行政主管部門通過平臺出具電子指令,由監管銀行將監管賬戶內的自有資金劃轉至賣方賬戶。
    常識、監管、行業自律缺一不可
    長春市工商聯房地產中介行業商會執行會長李鴻羽說,類似事件的杜絕,不只是行業加強監管。有時候,要監管部門全部掌握中介行業的每一筆合同如何敲定,並不現實。首先,購房者一定要保證購房常識,不要輕信,同時配合國家的監管政策。其次是通過行業商會的形成,互相促進,行業內加強自律。
    長春市住房保障和房地產管理局相關負責人透露,對於此事,長春市住房保障和房地產管理局關註著事件的進展。對於各地的準入和監管的情況,也曾進行過研討。未來將會探討長效治理的辦法。
    柴強在昨日的報告中還提到,中國房地產估價師與房地產經紀人學會今後將加強房地產交易風險提示,加大對老百姓的宣傳。
    本報記者 彭洪升 畢繼紅
    ■專家觀點
    應立法和進行制度建設
    中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、秘書長柴強:在發達國家和地區,都有專門嚴格的監管。在中國,中國香港有地產代理條例,中國臺灣有《不動產經紀業管理條例》,但在我們內部沒有相關法律,所以,首要是立法問題。我覺得這個原因的出現,是社會道德的一個表象,或者說是一個運作模式的縮影。有些經營模式,過去叫“羊毛出在羊身上”,現在很多叫“羊毛出在豬身上”。房地產經紀這個行業很多都有這個性質,拿著老百姓的錢去開店,或搞投資。這次的問題說明它本身還不規範不成熟,要加強監管。
    資金監管,現在是靠行政主管部門嚴抓,從這個方面看也是一種缺乏。現在執行的相關規定只是部門規章,如果在全國人大的立法或者國務院行政法規這個層次,意義就不一樣。
    中國房地產業協會名譽副會長苗樂如:我到美國考察過新澤西州二手房交易,經紀機構收客戶的錢會單獨立一個賬戶,自己的費用再立一個賬戶,非常明瞭。不能存在跑單、拐錢的狀況。我認為,還是應該在制度建設上、體制建設上下功夫。
  (原標題:“房產中介”案為何重現江湖)
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Nicolas

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